1/6

我的天ㄚ
我的天ㄚ...這算啥考試？ 閉眼都能100分??? , 出題的老師真是...辛苦ㄌ!! 自然組之歷史考題(笑到不行了) 單選題： 1. 為了救愛妾而引清兵入關的明末將領為：(1) 吳一桂(2) 吳二桂(3) 吳三桂(4)吳四桂 2. 呈上題，其愛妾是：(1) 林粉圓 (2) 王湯圓 (3)張芋圓 (4) 陳圓圓 3. 秦二世時，專擅朝政、指鹿為馬的是：(1) 趙高 (2)趙低 (3) 陳高 (4)陳紹 4.著有道德經，為道家始祖的是：(1) 李耳 (2) 李眼 (3)李鼻 (4) 李口 5.原為唐高宗之后，後登基為帝，為中國第一個女皇帝的是：(1) 文則天 (2) 武則天 (3) 文則地 (4) 武則地 6. 東漢末年，劉備、關羽與何人互有盟約，約為兄弟：(1)岳飛 (2)張菲(3) 鳳飛飛 (4) 張飛 7. 呈上題，其史稱三結義為：(1) 宜蘭三結義 (2)桃園三結義 (3) 新竹三結義(4) 苗栗三結義 8. 唐朝詩人，著有長恨歌描寫楊貴妃生平的是：(1)白居易 (2) 黑居易 (3) 黑嘉麗 (4) 白冰冰 9. 遠古時代，傳說黃帝於何地打敗蚩尤：(1) 涿牛 (2)涿豬 (3)涿鹿 (4) 涿馬 10.國共戰爭期間，打敗國民黨，建立中共政權的中共領導人為：(1) 毛澤東 (2) 毛澤西 (3) 毛澤南 (4) 毛茸茸 ^^^^^^^天啊~~~還有毛茸茸耶 !!!! 如果你沒有全部答對...偶看你去自殺屬了吧! (^+++++^)



.msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; }



分享

Facebook
Plurk
YAHOO!

有夠白目的簡訊
有夠白目的簡訊

１．親愛的同學，

我們在一起這麼久了，都是你在為我付出。 我卻沒為你做些什麼…下輩子如果做牛做 馬，我...我一定拔草給你吃！ ２． 沒事！沒事！沒事！沒事！沒事！沒事！沒事！ 沒事！沒事！沒事！沒事！沒事！沒事！沒事！沒事！ 就跟你說沒事了，你還按個屁啊！ ３． 很想你，可是又不好意思打給你， 怕你正在忙，怕你不理我，怕你覺得我騷擾， 真的好想跟你聯絡， 但是…電話費實在很貴，你打給我吧！４． 愛你愛的那麼苦，想你想的那麼累。 愛你的心永不悔，想你的心永不累。 愛你愛的情綿綿，想你想的無法睡。 對你的愛不悔 只想對你說句話： 「順便幫我買宵夜！」 ５． 人的頭是用來想事情的；人的手是用來拿東西的； 人的腳是用來走路的；請問人的肛門(菊花)有什麼做用呢？ 答案是…剪大便！ ６． 為什麼男人放屁比女人大聲呢？ 因為男人比女人多一支麥克風和兩粒喇叭！ ７． 謝謝你在我最失意的時候陪伴著我， 在我最須要幫助的時候拉了我一把, 千言萬言訴不盡， 只想告訴你： 「自從認識你沒有一件好事發生！你真帶屎！」 ８． 起床時想到你的微笑；洗臉時聞到你的味道； 上床前你是我的需要；酒醉時你是我的依靠。 真的不能離開你，我親愛的…馬桶！ ９． 這是個恐怖卻又真實的故事，發生在造橋的小村落！ 聽說只要在半夜十二點穿黑色胸罩，對鏡子擠十二次奶頭後… 你將會看見…黑青！ １０． 親愛的用戶您好，恭喜您抽中由台灣直飛阿富汗免費單程機票一張。 請於3日內請攜帶槍械、防毒面具， < /FONT>及你所能拿到的武裝配備到本公司辦理報到手續，謝謝！ １１． 你好，這裡是胸罩調查局。 我們發現妳的胸部已違反了「罩杯管制法中」 第二章第七條的「胸部嚴重極度下垂條例」！ 所以!我們必須強迫妳隆乳，否則通緝妳！ １２． 因為你，我相信命運； 因為你，我相信前世今生。 也許這一切都是上天注定，冥冥之中牽引著我倆， 現在的我，好想說… 我上輩子是造了什麼孽呀！ １３． 你好，這裡是中國性脫， 不知你考慮好了沒？ 現在大優待，男人可辦「精卡」；女人可辦「淫卡」！ 兩人一起辦，再送靈骨塔！ 機會不多，勿失良機！ １４． 上帝看見你口渴，創造了水； 上帝看見你餓,，創造了米； 上帝看見你沒有可愛的朋友，創造了我； 然而祂也看見這世界上沒有白痴，順便也創造你。１５.如果政府規定一個人一生只能對一個好，我情願那個人就是你。 我無怨無悔，至死不渝！ 但偏偏政府沒規定…那就算了！ １６． 一對男女朋友相約去露營。 晚上時，男子覺得荒郊野外很危險， 於是就拿了一根棍子交給女友說： 「妳拿著這根棍子自衛(慰)我到外面去守營(手淫)！」 １７． 電話響了一聲，代表我正在想你！ 兩聲，代表我愛你！ 三聲，代表礂瓻傮你！ 四聲，代表我非常愛你！ 當第五聲響起… 媽的，你是白痴啊！還不快接電話！ １８． 當你收到此訊息時，你的手機已經中毒了！ 請在30秒內脫光衣服裸體自轉10圈，否則手機停用！ １９． 我把你的名字寫在天空裡，可是被風吹走了； 我把你的名字寫在沙灘上，可是被海沖走了； 我把你的名字? 寫在每一個角落… 幹，我被警察抓走了！ ２０． 爸爸，為什麼我們家沒有電腦ㄋ？ 因為爸爸頭腦比電腦好ㄚ! 那…為什ㄇ我們家沒有鍵盤？ 爸爸把褲子脫下來，說： 「因為爸爸有搖桿ㄚ！」 笑一笑 開心點 千萬別扁人喔!



.msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; }



分享

Facebook
Plurk
YAHOO!

安裝在南宮博士腦海的機會鬧鐘
~給下一個科學小飛俠的37個備忘錄~
13. 安裝在南宮博士腦海的機會鬧鐘鐵雄：你注意到我們新來的暑期工讀生阿南嗎？星期一中午，我們科學小飛俠開會，阿南為大家準備六個不同口味的餐盒，恰好都是大家喜歡的口味。珍珍的餐盒沒有附湯，因為珍珍不喜歡喝湯；阿丁的餐盒沒有養樂多，卻多了一瓶可樂；阿龍的便當比其它人多一盒白飯…阿南觀察到大家喜歡吃什麼，他才來不到兩個禮拜。星期三下午，我的助理跑出來問大家：「申請電腦的表格沒有了，誰有？」阿南馬上從位置上跳起來：「我去拿！」清理廁所的歐巴桑請了三天假，回家鄉幫兒子辦喜事，阿南自願掃了三天廁所，我注意到廁所地板始終非常幹淨，洗完手擦手的紙手巾也沒有缺過。昨天我請資料室印一些戰情資料，把過去半年惡魔黨發動攻擊的地點作個分析。我看見阿南在幫忙印，而且邊印邊看，資料室主任從旁走過：「印好了嗎？發現什麼？」「很有趣耶，惡魔黨每四次搞鬼，會有一次從空中發動攻擊，而且通常是第三次。」今天中午吃飯時，我從我辦公室的窗口往外看。廣場上，只有阿南一個人，阿南在玩一個東西，一個迴力鏢，樣子很像旋風飛鏢。他把飛鏢擲出去，又跑去接回手上，滑稽的是，他還披上那種可以在便利商店買到的黃色塑膠雨衣當披風。他玩得很起勁，不知道有人在看他。我看著他，突然有一絲感動。我猜他的旋風飛鏢，可能是用辦公室廢棄的瓦楞紙做的。我調了阿南的履歷表出來看。他的自傳寫著：「我的母親只有小學畢業，我的父親連小學都沒有讀完，但是我今年考上大學……」最後一行，阿南寫說：「我的父母將會有一個當科學小飛俠的兒子。我是阿南，他們的兒子，我將會成為第六個科學小飛俠。」阿南顯然沒有只把自己當成一個工讀生，他沒有嫌棄工讀生的工作，他知道他得比工讀生更好，才能夠不必再當工讀生，才能夠有機會開始做點別的。阿南不知道，他做這些事，已經在我腦海中安裝了一個鬧鐘。哪一天，我們需要徵選下一個科學小飛俠，那個鬧鐘將會響起，而且不斷發出：「請給阿南一個機會，請給阿南一個機會……」
南宮博士
 


.msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; }



分享

Facebook
Plurk
YAHOO!

葉牡丹
這次的花很浪漫哦~個人覺得啦^^雖然老師覺得紫色是比較頹廢的色彩，所以要配上白色來調和
不過包起來的感覺，是女生應該都會滿喜歡的~哇哈哈哈哈花材：葉牡丹、深山櫻、紫孔雀草(複瓣)、嘉士比亞包材：魚網紋一正方、紫、粉紫防水紙、水袋用透明紙、綠紮15尺、紫寬飾帶15尺、大理石包裝紙  (可用六角網紗替代，有很多顏色)替代花材：葉牡丹-->面大的花，香水百合3頭*2，2頭*3，玫瑰*20深山櫻-->滿天星孔雀草-->法國小菊
嘉士比亞-->滿天星
中間的可不是菜哦~人家有一個很美的名字叫「葉牡丹」，雖然單枝站在那裡很像一顆菜><
孔雀草很搶眼吧~葉牡丹、深山櫻、嘉士比亞、孔雀草~成為一種微妙的美好
當然很美的包裝紙類，也一定是為美麗加分的推手
大理石包裝紙超美的啦~~~^^~~~

分手快樂～梁靜茹
作詞：姚若龍　作曲：郭文賢



我無法幫你預言　委曲求全有沒有用

可是我多麼不捨　朋友愛得那麼苦痛

愛可以不問對錯　至少要喜悅感動

如果他總為別人撐傘　妳何苦非為他等在雨中



泡咖啡讓妳暖手　想擋擋妳心口裡的風

妳卻想上街走走　吹吹冷風會清醒的多



妳說妳不怕分手　只有點遺憾難過

情人節就要來了　剩自己一個

其實愛對了人　情人節每天都過



分手快樂　祝妳快樂　妳可以找到更好的

不想過冬　厭倦沉重　就飛去熱帶的島嶼游泳

分手快樂　請妳快樂　揮別錯的才能和對的相逢

離開舊愛　像坐慢車　看透徹了心就會是晴朗的



沒人能把誰的幸福沒收　你發誓你會活得有笑容

　　　　　　　　　　 (你自信時候真的美多了


.msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; }



分享

Facebook
Plurk
YAHOO!

勇氣～梁靜茹
作詞：瑞業　作曲：光良　編曲：Mac Chew



終於作了這個決定　別人怎麼說我不理

只要你也一樣的肯定

我願意天涯海角都隨你去　我知道一切不容易

我的心一直溫習說服自己　最怕你忽然說要放棄



愛真的需要勇氣　來面對流言蜚語

只要你一個眼神肯定　我的愛就有意義

我們都需要勇氣　去相信會在一起

人潮擁擠我能感覺你　放在我手心裡　你的真心



如果我的堅強任性　會不小心傷害了你

你能不能溫柔提醒

我雖然心太急　更害怕錯過你


.msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; }



分享

Facebook
Plurk
YAHOO!

[轉載] 買房新勢力 法拍屋「可立即點交」風險低
2011年 03月12日 我在台北長大、唸書、工作，想買室內30坪以上的房子，但房價實在太高。2年前在桃園當教授的爸爸推薦我1個社區，剛好有法拍物件，當時27歲的我就買下1間262萬元的37坪中古大樓，生活機能很不錯，通勤到台北只要1小時，愈住愈滿意。 買法拍屋最擔心的就是不能進屋參觀，幸運的是，爸爸有朋友住在社區，警衛才願意帶我們進去。另外要選「可立即點交」的物件，較無風險。當初其實不考慮桃園，熱愛遊山玩水的我，寧可到宜蘭、基隆買房。住桃園一開始很不適應，未婚妻也說有種被「流放邊疆」的感覺。 住桃園交通便利 但附近生活機能很好，走路5分鐘內傳統市場、頂好、西堤、陶板屋、郵局、銀行、圖書館都有，附近也有桃園國小，未來小朋友唸書很方便。從家裡走路到台鐵桃 園站只要10分鐘，半小時就到萬華，再走10分鐘就進公司了。想起以前從公館通勤到內科上班也快1小時，就算買房在淡水、新店，通勤時間也差不多吧。 「每坪才8萬元」 用室內坪數換算這間房子當時的價格，1坪才8萬元。我和銀行借貸，月付8000元，扣掉生活費，手頭還很寬裕，也不必汲汲營營為了還房貸而工作。目前我和未婚妻因生涯規劃，正準備國家考試，辭去工作還可以輕鬆生活好多個月。 桃園到台北不如想像中遠，我們只是較早發現這一點罷了。 口述╱侯志麟 採訪整理╱廖芸婕 侯志麟小檔案 年齡：29歲，1982年生 現職：農委會調查員 買屋年紀：27歲 購買產品：桃園市中古大樓、37.49坪 購屋總價：262萬元 看屋時間：1年 存得購屋款方式：工作2年加上原有存款、再和父母借貸籌足自備款，現月付貸款約8000元 資料來源：侯志麟


.msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; }



分享

Facebook
Plurk
YAHOO!

[轉載] 買法拍屋，如何加價才能標的漂亮？ .
觀2006年元月份至12月份的法拍大盤，每年上千億元的成交量未曾有縮減 的趨勢，買屋不能看房子，七天內需全部現金繳清，法拍屋到底有何魅力如此吸引眾人競相搶購呢？     在投標室裡，買法拍屋自由出價，無人投標，下次再打8折拍賣；由於不能看內部隔局及點交上的風險，法拍屋價格？對超低市價，不然那些日日鑽研法拍屋得投資客，為什麼能長期活躍於法拍市場，不斷累積財富呢！ n          盲劍客、債權人及強烈需求的左鄰右舍，標價超高行情 但，確有少數拍賣案件，成交價格接近市價，甚至高出不少，為何呢？ 有三種人投標法拍屋勢在必得，標價經常超高行情，彼為盲劍客、債權人及 強烈需求的左鄰右舍： 一、               盲劍客： 法拍屋的新手，沒經驗又不勤做功課，再屢次進場投標屢次摃龜情況下，稍一不留神，錯估行情，無人競標下卻又高價得標，這是可悲的盲劍客。 二、               債權人： 有些第一順位抵押債權是私人設定，並非金融機關，在評估債務人無其他財產可供求償，又看上拍賣的房子，有時會已全部債權總額為投標價；第一順位能以債權抵拍賣價，免出資金又可百分之百得標，何樂不為？     95年初，一件底價500萬第一次拍賣的房子，市價約1000萬，共6人投標，最高價1200萬得標，原來是第一順位債權人進場標回。 三、               強烈需求的左鄰右舍：     有部分一樓或透天的拍賣房子，鄰居買下會有加成使用效益；再只有一次投標的機會，又擔心別人競標，那拍定的價錢往往不低；碰上拍賣房子的隔壁店面生意興隆，又急著擴充店面情形下，此時隔壁進場就會爆出令人咋舌的投標天價。                         如果法拍市場遇到這三類型不手軟的勁敵，你就得平常心理讓，只要保住資金子彈，法院投標是天天開門，不怕沒有機會。 n          法拍屋沒有惜售，八折降價，售出為止 法拍屋從第一次拍賣開始，如無人投標，約一個月打八折，排出第二次拍賣， 流標後再打八折變成第三次拍賣，而其後還有第四次拍賣（稱特別拍賣）；如果四次的拍賣未能順利賣出，債權人上可聲請重新估價拍賣，又從第一次拍賣開始，稱為「第二輪」；理論上雖只能拍賣四次，其實是無限制的，法拍屋的屋主沒有惜售的權利，每次八折降價，直至售出為止。 每一次的價差兩成，法拍屋保證「俗擱大碗」，只是何時進場才最洽當，這牽涉到投資報酬率的設定與演算；如在第二次價錢才值得投標，第一次拍賣就不能貿然投入，但要等到第三次拍賣才投標，就會失之東隅，錯失機會了。 n          三種投資生態，衍生不同報酬率的設定 投資法拍屋，除了準確評估市價與法拍底價的差距外，更要深入了解法院拍 賣投資生態，針對法拍屋類別與總價的不同，設定不同的投資報酬率，才能百戰百勝，投資致富。 一、點交單純，總價小的產品，像空屋或套房，投資利潤只能設定7%至10%， 利潤抓太高標不到，也是白做工。 二、債務人自住，中等價位產品，利潤可定在10%至15%左右。 三、不點交貨高總價案子，競標者少，高利潤隱藏高風險，投資利潤要衝到20%以上才值得。 n          精算投資報酬率，法拍大贏家 每一項的投資理財都有一套投資報酬率的計算，而法拍屋又是如何計算呢？ 法拍投資報酬率＝（售價－總成本）÷集資成本 一、               售價： 一般而言，房屋售價是相當有彈性，也帶著幾許運氣，碰到房子符合買方需求的好客戶，價錢有時跌破眼鏡；再決定投標時，未來得標求售的價位要事先估算出來，不能太樂觀，也不能太保守，以客觀的角度判斷售價，要求精準度在5%範圍內，評估才具意義。 市價評估有下列四種市場比較法： 1.          請當地仲介協助評估： 2.          調查同社區是否曾有拍賣案件： 3.          調查左鄰右舍成交案件： 4.          附近銷售中物件之調查： 綜合以上四種方式，任何地區的房價，幾乎不難探尋得知。寧可投標前多花 三天市調，不要拍定後多花三個月賣房子，沒有準確評估出售價，屆時房屋不易短期脫手。 二、               法拍總成本有下列七大項： 1.          標價 2.          搬遷費： 除非是真正的空屋，否則都要預估搬遷費；除了配合法院點交公權 力外，私下同步協商、溝通現住人，以預算內的搬遷費，目標一個月內交屋。 3.          利息：從投標後到資金回收結案，長達四、五個月，短則一、二個月，龐大 的資金利息成本，怎可疑漏！ 4.          仲介費：得標後房屋銷售是法拍後段重要工作，找一加強項的仲介公司把房 子賣掉，才能獲利了結；目前各大型仲介公司林立，賣方服務費為成交總價4%，一般投資客，仲介公司都可以接受2~3%服務費。 5.          ?費：從法院拍定後到出售結案，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標成本時多時少，務求每筆稅金均在評估成本內。總歸重要稅金有契稅、財產 交易所得稅、房屋稅、地價稅籍土增稅五大項，，，尤以土增稅變化最大；法拍與一般買賣土增稅計算有很大出入，需特別詳算。 6.          整理費：房屋得標後，均需略加整理、包裝後出售；房屋景氣時，部份投資 客會編列房屋裝潢費用，不僅銷售更快，也能增加投資利潤；另有投資客則是反向操作，為壓低售價，採原裝出售，花少許的清潔費、油漆費，讓房子保持清潔、乾淨、明亮即求售。 7.          其他費用： A：水、電、瓦斯費；B：大樓管理費；C：工程受益費；D：代書費（過戶規費）     只要正確判斷投標生態及精準掌控投資報酬率，投標就能無往不利，縱使只有10%的利潤，但能週轉去化快，平均四個月結案一次，一年即能獲利三成，也算高報酬率了。 n          加價巧妙不同，法拍專業發揮 法拍屋的底價只是進場的參考值，根據投資報酬率的推算，大膽加價才能脫 穎而出，而加價金額要加在哪一部分，也是法拍專業的發揮。 一、               投資客：         加價應全部加在土地上，墊高土地取得成本，節省爾後轉手出售的土地增值稅；如房子座落的土地有兩筆以上，則評斷各土地底價與公告現值的高低，將加價金額最節稅的分配。 二、    抵押債權人： 加價反而要加在房屋上，減少債務人被優先扣繳的土地增值稅，以便增加自 己的分配額。 三、               普通債權人： 如房子有未保存登記部分（俗稱增建），法院並訂有底價，則加價金額加在 未保存房子，更有機會分配到拍賣款；但如因此而增加得標房子的土地增值稅，便要仔細盤算了。     有人說：法院拍賣市場是「一座永遠挖不完的寶山」，是「一條快速致富的捷徑」；依據實際統計，長期涉足此行業，不是大富，也是小康，沒有大賺也有小賺，比起其他行業的投資報酬，的確有過之而無不及。     當然天下沒有白吃的午餐，如何買的漂亮，又能快速銷售結案，嘗到投資甜美果實，投資報酬率的設定實是一大關鍵。


.msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; }



分享

Facebook
Plurk
YAHOO!

[轉載] 法拍屋20年歷史演變
只要有債務的發生，債權人就可透過法院公權力查封拍賣債務人的財產，如不動產、動產、股票、銀行存款及上班薪水1/3；因不動產變現金額較大，查封不動產是最有效果的求償動作，而大部份均有向銀行辦理貸款，所以發動查封的債權人9成以上為金融機關。 一般而言，債務發生原因，可歸類下列七項 1.          房貸逾期未繳 2.          信用卡、現金卡未繳 3.          借款未還（簽借據、支票，支票跳票） 4.          民事判決 5.          做保（保證人） 6.          欠稅金 7.          其他債務糾紛 以上債務只要債權人向法院取得強制的「執行名義」，即可對債務人名下財產進行查封拍賣。           被查封的法拍屋，經法院委託的不動產賤價公司完成估價報告，法院在詢問債權人、債務人表示意見後，依其心證訂出第一次拍賣底價，如無人投標，約一個月在 8折減價．．．第二次拍賣，無人投標，再一個月8折減價．．．第三次拍賣，無人投標，就原價（第三拍底拍價）公告應買三個月．．．公告應買期三個月中，債 權人可隨時提出８折減價特別拍賣．．．特別拍賣，再無人投標，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣。 　　另行估價拍賣後，又從第一次開始循環，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。 　　「沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的房價」，在法拍市場，賣方沒有惜售的權利，而且每一個月打８折，連續兩個月馬上腰斬，為什麼投標室時長人山人海，「沒有惜售、超低市價」是它的主因。 n          法拍屋產權絕對清楚，但使用權不清楚 沒有買過法拍屋的名眾，通常會認為法拍屋產權不清楚，其實剛好相反；法 拍屋經由法院的公權力，將債務人房屋強制出售，以拍賣價款來償還債務；只要得標，在七天內繳清尾款，法院將主動核發產權給得標人，買主根本不用擔心遇上詐騙集團，一屋兩賣，嚴格來說，法拍屋產權最清楚；尤其自由出價，便宜市價兩成至五成，所以投標室經常爆滿！ 　　法拍屋最讓人擔心的是，並非產權問題，而是使用權不清楚，亦即是點不點交的困擾；不點交的法拍屋，法院沒有交屋的責任，非專業投資客不敢亂碰；而有點交法拍屋，雖然有法院交屋的保障，但長達三、四個月司法點交程序，對沒經驗的投標生手仍是相當繁瑣的。 　　由於民法第４２５條「買賣不破租賃」，法律要保障經濟上的弱者（房客）；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多 少？都不能改變，只有房東換人而已。如果要求法院強制將房屋點交給得標人新房東，就違反了民法第425條的精神，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租 中，拍賣後不點交」。     碰到有租約不點交的法拍屋，不管租約真假，既然公告不點交，法院當然不負責交屋；得標人就得自行與對方協商，或者打官司訴訟解決，，對一般投標民眾是很棘手的事情，這就是法拍屋令人詬病的所謂產權問題。     法拍屋存在的點交問題，加上各地方法院負責拍賣的民事執行處，拍賣程序又是一國多制，不只每一家法院做法不一，甚至同一法院不同的法官，其執行寬鬆程度也 不盡相同；除非碰上有擔當的法官，點交流成不因債務人強力抗爭而延遲，否則多數的法官總是一副事不關己態度，投標人只得自力救濟，私下與原屋主協商交屋。 n          民國80年180億到94年1500億，法拍市場劃分三階段 從民國80年全省法拍屋拍賣成交總額180億，到民國94年全省成交1529 億元，法拍屋市場風起雲湧，偏僻冷門的法拍屋逐漸登上媒體版面，投標室成員有資深投資客，有以法拍屋做為投資理財的生手，更有自住型購屋者觀摩伺機而起； 投標室門口，除法拍屋雜誌業者廣發當天拍賣資訊，推廣雜誌業務，更有多家銀行散發廣告單，盼得到投標人青睞，爭取法拍屋房貸業務。     從民國75年至今，法拍市場不斷隨著外再環境變遷而質變，投標室新主角輪番上陣，20年來的法拍市場分三各階段；在民國78年以前，為「海蟑螂暴利」時代，民國79年至88年，為「投資理財」時代，民國89年以後為「代標自住」時代。 n          民國78年以前，海蟑螂暴利時代 早期法拍屋市場，資訊閉塞、法令不齊全、投標視為少數人壟斷，法院充斥 著圍標、搓圓子湯，每件拍賣案子皆以「賤賣」收場；近市價三、四成拍定買入，再以市價八、九成市面銷售，投標室一小撮的投資客，坐擁暴利，完全是法院裡一群嗜血的利益份子。     在此期間，法拍屋中的租約通常是假的，臨時製造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造家租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己在用人頭低價買回。萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其是惡性的假租約。       如： 一、租金一次付清  二、長租約，低租金  三、以押金抵租金（或以債務抵租金）  四、以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金） 五、不定期租約      很多都是「海蟑螂」的法拍高手在操刀，使拍賣次數直直落，價錢不斷往下探底，利潤之高令人咋舌！      由於高利潤得誘引，除圍標外，各種光怪陸離的招數層出不窮，譬如製造假租約、與債權銀行相互勾結、或與承辦拍賣的法院人員共同合夥，甚至結合黑道， 派出兄弟佔據法拍屋，恐嚇其他投標人；此階段投資人幾乎遊走在法律邊緣，「賠錢生意沒人做，斷頭生意有人做」，經營法拍屋投資，財源滾滾而來，擁有上億家 產比比皆是，只是被冠上不太光采「海蟑螂」稱號，暗喻財富來自不正當灰色地帶。 n          民國79年至88年，投資理財時代 自民國76年到83年林洋港先生接任司法院院長期間，大力改革拍賣作業， 透明化的公告資訊，配合便民性的閱覽方式，開標作業朝公正、公開、公平方向進行，整個投標室感覺煥然一新；此時第一家在75年成立的法拍屋雜誌社-透明房 訊雜社，也將拍賣資訊，從投標室推廣至社會大眾；由於業務符合市場需求，數十家同業也一窩蜂陸續成立；全台22家地方法院，只要拍賣底價超低市價，?到的 投資人有時很難擠進投標室。     從少數人掌握的拍賣資訊，到投標室人手一冊的投資客，標購法拍屋不再是封閉的暴利行業；每件熱門搶手案件少說10多人競標，暴力圍標事件終於銷聲匿跡。您 要五成利潤，當然敵不過只要三成的競爭對手，早期胃口養大的海蟑螂投資客，如果無法調整往昔投資心態，就接連退出法拍市場，取而代之是投資理財型的專業法 拍客。     一件法拍投資，從得標、點交、整修、銷售，快者兩個月結案，慢者半年獲利了結；標法拍屋，少則百萬，高則千萬，以一張標單，在投標室一個小時內決定「輸 贏」，標得到又標得漂亮，保證讓您一年內睡覺也會偷笑；沒標到或價錢標得太高，都會讓人幾個月黯然失魂，萬一得標後，交屋問題又一籮筐，搞得心力交瘁，， 更是悔不當初。     從選定法拍屋，到得標交屋結案，三、四個月處理過程，有很順手的案子，也有不少棘手，甚至隱藏陷阱的物件；但以砸下大筆資金，面對各種狀況都要能迎刃而解，平日法拍專業知識要專心鑽研，屆時才能過五關斬六將。     每件三成的利潤，一年結案三、四件，整年下來，往往有一倍以上的豐收，500萬的投入資金，一年變成一千萬以上並非難事。法拍資訊的透明化以及100%年 投資報酬率，吸引一批批房地產菁英，如代書業者或仲介業者紛紛轉戰法拍市場，快速累積財富，市場名人如何麗玲、梁柏薰、永慶房屋多位原始股東及號稱「八國 聯軍」的大余都是此時代的翹楚。 n          民國89年以後，代標自住時代 民國85年10月9日，強制執行法大翻修完成，法院公權力抬頭，不點交比 例從8成降為一成以內，降幅大增原因，主要為銀行排除承租人租賃權後，修法前為不點交，得標人仍須透過訴訟才能點交房屋，新法則規定排除租賃後，一律由民事執行處直接點交。     從修法的精神與目的，可看出政府政策在鼓勵一般民眾進場標購，畢竟競標者多，標價自然提高，債權人債權回收跟著增加，金融機關貸放信心強，更有利整個房地產景氣向上攀升。     所以，新法實施以來，不點交案件屈指可數，變成少數稀有個案，95%以上的點交狀態，吸引更多投資新手湧入，自住型民眾也蠢蠢欲動，在投標室找尋低價誘人的法拍屋。     由於點交程序，從寄發自動搬遷命令公文、法院現場履勘到法院強制執行交屋，整個交屋流程約三至四個月；私下與對方協商交屋，由第三人出面協調折衝，比本人站在第一線更容易達成交屋條件，在配合法院公權力點交同步進行，交屋搬遷費也更能壓低。     因此，專為自住型民眾服務的代標業務趨勢而起，如同不動產仲介業一般，以法拍專業能力，協助客戶過濾案件、評估標價到包辦交屋，5%服務費讓客戶標法拍屋 就像透過仲介買屋一樣；自住型民眾由代標公司協助，買到低於市價三成的法拍屋，在扣掉5%服務費，怎麼買都划算，尤其碰上夢寐以求的法拍屋，為了提高得標 機率，只要略低於市價都勇於出手加價。     對法拍屋貸放市場有濃厚興趣的聯邦銀行，於民國89年與法拍屋資訊業者透明房訊合作，由透明房訊連帶擔保，開辦國內第一家提供法拍屋代墊尾款的業務，以銀行低利率的資金，解決得標七日內繳款的急迫性。     初期各銀行均不看好法拍屋代墊業務，兩年經營，聯邦銀行房貸業務突飛猛進，各家銀行終於陸續跟進；其中聯邦銀行、安泰商銀、新竹企銀及板信商銀推廣最為積 極，不論利率或成數調件均十分優惠，除協助資金不甚豐裕的投資客，更引領自住型購屋大眾爭相搶標，使法拍市場產生結構性變化。從民國88年以前投資客包辦 的法拍市場，在強制執行法大翻修後、代標公司崛起及銀行資金介入，最後進入代標自住的時代了。


.msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; }



分享

Facebook
Plurk
YAHOO!

[分享] 法拍屋投標流程相關問答整理
投標流程： 1：標櫃打開→大約在開標（法拍公告上的拍賣時間）前３０分鐘，標櫃會打開以開放投標。 2：最終確認→你最好最後再確定一次投標書及保證金封存袋填寫無誤以及確實寫上投標價額。 3：投標書投入標櫃→將投標書連同保證金封存袋投入標櫃；如果你採取第一種方式繳交保證金，則將臨時收據黏貼在投標書上，一起投入標櫃。 4：停止投標→時間一到鈐響之後，就不能再投標。 如何填寫投標書？ 問：如何填寫投標書？ 答：投標書及保證金封存袋都會放在法院民事執行處及法院服務處，由投標人免費索取，投標書上的事項必須仔細填妥，萬一填錯了，造成投標無效就白費工夫了。 投標書的內容： 1.案號→從法拍公告上找到案件字號，然後填入「案號」的地方。 2.投標人→投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號；如由代理人投標時，還必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。 3.土地標示及願出價額→所要投標的土地標示，按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。 4.建物標示及願出價額→標的物的建物部分，按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。 5.總價額→土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額，但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據，最好是把土地的價錢寫 比較高，建物的價錢則只要高過底價一點即可，這樣將來在轉售時繳納土地增值稅的情況下，如果購入的價錢（也就是你得標的價錢）比你賣出時的土地公告現值 高，就不須繳納土地增值稅。 繳納保證金聲請書的內容 1.受文者：執行拍賣的地方法院。 2.聲請人：繳納保證金的人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身份證字號等資料並簽名蓋章。 3.案號及案由：照法拍公告上的資料填寫案號及債權人、債務人。 4..拍賣日期：照法拍公告上公佈的日期填寫。 5.保證金額：以大寫國字填寫。 投標當天應注意什麼事項？ 問：投標當天應注意什麼事項？ 答：投標當天，在正式投標之前，最好還是先確認一下下列的事項，才不會白忙一場。 確認事項： 1.身份證和印章是否帶齊。 2.確認正確的開標時間。 3.觀察投標人數。 4.確認投標室外的公佈欄上，是否有張貼本次拍賣案件因故停拍的公告。 得標後如何取得房屋所有權？ 問：得標後，如何取得房屋所有權？ 答：開標後法官宣佈你得標後，只是代表你具有優先取得不動產的權利，之後還必須經過一些手續和一段時間，才能真正取得不動產的所有權及使用權，從得標後要辦的手續統程如下：　 手續流程： 1：繳款（得標後７天內）得標後，你必須在７天內根據法官開立的繳款書，將拍得的法拍屋未繳的價款繳清，才算是正式得標，法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。 2：取得權利移轉證書（繳款後１０天內）將價款繳清後，法院會在１０天內發給得標人權利移轉證書，這張證明代表你取得這棟不動產的所有權。 3：申報契稅 不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅，如果超過３０天沒有申報就會受罰。 4：辦理過戶登記（約5~7天）申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記，將不動產正式登記到你的名下，並取得新的所有權狀。通常申報契稅及辦理過戶的時間在５～７天之間。 5：點交（須１～２個月）辦理過戶之後就可以進行不動產的取得，如果是空屋，直接開鎖進去就可以了；但如果有人佔用，就必須具狀向法院聲請點交。如果第１次點交無法順利取得不動產，還必須要進行第２次強制點交，視情況可能要費時１～２個月。 .如何繳清價款？ 問：如何繳清價款？ 答：得標後的第一件事情，就是必須在得標後的７日內，繳清剩餘的價款，拍定人不可聲請延緩繳付價金期限。換句話說，如果無法在限期內完成價金的繳納，是不能用任何理由來請求延緩。如果不能在７日內繳清，可能會發生以下所列舉的嚴重後果。 繳款流程→到台灣銀行開立本票。如果你採取拿現金直接到法院辦理的話，就直接從２開始。 1.→攜帶台灣銀行開立的本票或現金到法院，請這件法拍屋的承辦股開立繳款單據。 2.→拿單據到法院裡的銀行代收處繳款。→取得繳款證明單據。 價款未如期繳交的後果： 1.法拍屋拍定無效→如果你得標而在拍定後７日內卻沒有將價款繳清，法院將裁定拍定無效，並將拍定的房屋另行拍賣。 如何取得權利移轉證明？ 問：如何取得權利移轉證明？ 答：繳清價款後５日內，法院會核發你得標的法拍屋的權利移轉證書，這張證明就代表你取得標的物的所有權。 老大 桑：權利移轉證書你可以選擇由法院寄到你指定的地址或是自行領取，但為了保險起見及節省時間，建議你自己去領。通知對象→法院在你繳清價款之後會發公文給下列對象，讓相關人士能知道法拍屋的所有權動向。 １.債務人及債權人：通知該不動產已拍定，是由誰買受，債務人應將原有的所有權狀交出。 ２.地政事務所：通知地政事務所配合得標人辦理產權移轉的登記，並將原有的所有權狀公告作廢。 ３.得標人：通知你關於標得的不動產以及一些應辦理的事項。 如何辦理權利移轉登記？ 問：如何辦理權利移轉登記？ 答：拿到法院核發的權利移轉證書後，雖然表示你已取得法拍屋的所有權，但還是必須到地政機關辦理登記，才算完全取得處分不動產的權利。法拍屋的過戶登記跟一般房屋買賣的過戶登記過程略有不同。 辦理權利移轉流程： １：備齊相關證件→身份證正本、影本，法院核發的權利移轉證書以及戶籍謄本。 老大 桑：如果由委託代理人幫你辦理，還必須附上委託書。 ２：到地政事務所→到不動產所在地的地政事務所。 ３：填寫土地登記申請書→向服務台索取土地登記申請書並填妥必要事項。 ４：填寫登記清冊→向服務台索取登記清冊並按權利移轉證書上的土地及建物標示填妥。 ５：排隊辦理→抽取號碼牌等候叫號辦理，將土地登記申請書連同登記清冊及相關證件交給櫃檯承辦人員，並繳納地政規費（不動產價錢的１卅１０００）。 ６：領取新權狀→３天后即可取得新的土地及建物所有權狀。　 老大 桑：契稅申報及過戶登記也可以請代書代辦，費用約３０００～５０００元，也可以自己辦理節省支出。 土地登記申請書填寫內容： １.發生日期→就是你辦理登記的當天。 ２.申請登記事由→如果你承購的法拍屋是二手新成屋或中古屋，你必須在這欄勾選「所有權移轉登記」。 ３.登記原因→因購買的是法拍屋，所以在這欄勾選「拍賣」 如何申報契稅？ 問：如何申報契稅？ 答：在辦理不動產的過戶登記之前，必須先把相關稅費繳清。法院拍賣的不動產，只需要申報「契稅」，契稅是針不動產中建物部分的價金來課徵，須在取得權利移轉證書後３０天內申報。 契稅申報流程： １：索取契稅申報書→到房屋所在地的稅捐稽徵處服務台索取「契稅申報書」。 ２：填寫契稅申報書→按指示填妥契稅申報書後，連同法院發給的權利移轉證書影本交給契稅申報櫃檯人員辦理。 ３：領取稅單→當場即可領取契稅繳費單。 ４：繳費→領取稅單後３０天內至指定金融機構繳費並領取繳費收據。 老大 桑：契稅稅率為契約價值的６％，以法院拍賣的不動產而言，就是以不動產拍定的價錢或是當期的房屋評定現值來計算，你可以選擇兩者中較低的價錢來申報。 契稅申報書的填寫內容： １.建號：標購建物的建號。 ２.房屋座落：標購建物所座落的門牌地址。 ３.立約日期：以法拍屋得標當日為準。 ４.申報日期：填寫申報當天的日期。 ５.移轉價格：拍定金額，後面勾選「本件係領買標購公產或法院拍賣案件，請按照評定標準價格或申報移轉價格從低核課契稅」。 ６.原所有權人：填寫之前不動產的所有權人也就是債務人的身份證字號、電話、戶籍地址及權利持分範圍。 ７.新所有權人：填寫自己的身份證字號、電話。 如何辦理點交？ 問：如何辦理點交？ 答：辦好不動產的登記之後，就可以進行法拍屋的點交了，也就是要取得房子的使用權，如果你事先已經調查好房子的使用狀況的話，應該可以順利取得，只是時間和手續上的問題而已。點交依順利與否，大致可以分為下列2個階段。 第一階段：《自行點交》這是最簡單直接的情況，通常是空屋無人居住時，在取得權利移轉證書後就可以直接請人開鎖進去，你可以不需要請法院點交。這時你要做的工作如下： １.會同里長、鄰長或是大樓管理員共同進入。 ２.找好鎖匠開鎖，進去後就把鎖換掉。 ３.準備照相機，將進入時屋內狀況包括裝潢、遺留物品都拍照存證。 第二階段：《法院第１次點交》如果不動產被債務人佔有或是第三人查封后佔有的情況，且在拍賣前的拍賣公告上註明點交的前提下，這時處理的狀況如下： １.聲請法院點交→你必須向法院提出民事強制執行點交聲請狀，聲請點交，但你必須支付點交人員的出差費，目前的行情是每人700～1000元左右。 ２.執行人員現場勘察→法院第一次點交會請書記官及法警到現場勘察瞭解狀況，和房屋的佔有人做軟性的溝通。 ３.佔有人自行遷離→經過執法人員與佔有人協調之後，通常會給１到２個月的限期讓佔有人自行遷離。 老大 桑：法院接受聲請點交到實際派人點交可能要１個月的時間。


.msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; }



分享

Facebook
Plurk
YAHOO!